بيع ملك الغير وفقا لاحكام القانون المصرى
القانون المدني المصري عرف البيع أنه: (عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًا ماليًا آخر في مقابل ثمن نقدي)، و تعريف البيع هذا له ميزتين:
- أولًا: أن البيع لا يقتصر على نقل الملكية، بل يجاوز ذلك إلى نقل أي حق مالي آخر. فقد يقع البيع على حق عيني غير حق الملكية، مثل: حق الانتفاع و حق الارتفاق.
- ثانيًا: أن الثمن لابد أن يكون نقودًا. لأنه يميز بين البيع و المقابضة. خلافًا للشريعة الإسلامية التي فيها البيع مبادلة مال بمال. فيشمل غير البيع المقابضة و الصرف.
تعريف بيع ملك الغير و شروطه
هو بيع شيء لا يملكه البائع ولا المشتري ولا يمنحه القانون أو الاتفاق سلطة التصرف، و بيع ملك الغير لا يسري و لا يعتد به في حق مالك العين، و لا يترتب عليه نقل الملكية للمشتري و لو وقع علي عقار.
و بيع ملك الغير هو أن يقوم شخص ببيع مال لا يملكه، وهو عقد قابل للإبطال من جانب المشتري، و البيع على هذا النحو يجب أن يقع على مال معين بالذات، و لا يجوز بيع مال لا يوجد عند التعاقد إنما سيوجد مستقبلا. و كذلك لا يعتبر بيعا لملك الغير أن يتعهد شخص عن مالك الشيء بأن بيع المالك الشيء لشخص آخر، و إنما يعتبر هذا تعهدا عن الغير.
و كذلك بيع المالك حصته في المال الشائع لا يعتبر بيع ملك الغير، لأن المبيع شيء يملكه البائع على الشيوع مع شركاء آخرين، و الأمر يتوقف على الفرز و التقسيم، و يتوقف ذلك على اتفاق المشترى مع البائع سواء كان وافق على البيع على الشيوع او كان البيع يشترط حصة مفرزة، فإن وقع الشيء المبيع في حصة البائع كان البيع صحيحا و ليس بيع ملك الغير، و ان لم يقع أصبح بيع ملك الغير.
و لاعتبار البيع بيعا لملك الغير وجب ان يتضمن الأتي:
- وجود عقد بيع لقاء ثمن نقدي.
- أن يكون المبيع معين بالذات كالعقار مثلا.
- أن يكون بيع يقصد منه نقل الملكية حالا و ليس وعد بالبيع.
- أن يكون الشيء المبيع مملوك للغير و ليس مملوك للبائع وقت انعقاد عقد البيع.
لبيع ملك الغير أثار مدنية و اخرى جنائية
1- الاثار المدنية:
فقد نص القانون المدني فى مادته 466:
(1) إذا باع شخص شيئا معينا بالذات و هو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب أبطال البيع . و يكون الأمر كذلك و لو وقع البيع على عقار، سجل العقد أو لم يسجل.
(2) و في كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة و لو أجاز المشتري العقد.
مادة 467:
(1) إذا أقر المالك البيع سرى العقد ف حقه و انقلب صحيحا في حق المشتري .
(2) و كذلك ينقلب العقد صحيحا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد.
مادة 468:
(1) إذا حكم للمشتري بإبطال البيع و كان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع، فله أن يطالب بتعويض و لو كان البائع حسن النية.
و هديا بالمواد السابق ذكرها ان عقد البيع هو صحيح بين طرفيه الا انه لا يعتد به فى مواجهة المالك الأصلي، و للمشتري الحق فى إبطال العقد او التعويض عن الضرر الذى اصابه من البائع فى هذا العقد، و يتحول هذا العقد الى عقد صحيح فى حالة اجازة المالك الحقيقي لهذا البيع او ان تكون الحصة المباعة او العين المباعة اصبحت فى ملكية البائع بعد انعقاد العقد.
2- الاثار الجنائية لبيع ملك الغير:
العقوبات الجنائية – جرمت المادة 336 من قانون العقوبات التصرف منقول او عقار مملوك للغير و ذلك بالنص على الأتي:
المادة 336 عقوبات:
يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الاستيلاء على نقود أو عروض أو سندات دين أو سندات مخالفة أو اى متاع منقول و كان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير أو بعضها إما باستعمال طرق احتيالية من شانها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة او إحداث الأمل بحصول ربح وهمى أو تسديد المبلغ الذى اخذ بطريق الاحتيال أو إيهامهم بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور و إما بالتصرف فى مال ثابت أو منقول ليس ملكا له و لا له حق التصرف فيه و إما باتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة.
أما من شرع فى النصب و لم يتممه فيعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز سنة.
و يجوز جعل الجانى فى حالة العود تحت ملاحظة البوليس مدة سنة على الأقل و سنتين على الأكثر.
و قد قرر المشرع قيام تلك الجريمة من المتصرف بمجرد التصرف فى مال منقول او ثابت ليس مملوك له و لا له حق التصرف فيه و اشترط لقيام تلك الجريمة شرطان:
- التصرف فى عقار او منقول. و يجب ان يكون قد اقترن به استخدام الطرق الاحتيالية فى إنشاء هذا الحق الشخصي على مال مملوك للغير.
- الا يكون مملوكا للجاني و لا يملك حق التصرف فيه.
يستلزم ذلك ان يتحقق فى الجاني شرطان معا بحيث اذا تخلف احدهم فلا محل للتجريم و العقاب و هذان الشرطان هما ان لا يكون مالك و لا يكون له حق التصرف فيه، و على ذلك لا يمكن التأثيم فى الأحوال الأتية و لا يكون هناك مجال لأعمال العقوبة المقررة بتلك المادة.
- فان كان الشخص مالكا و له حق التصرف فلا تأثيم.
- و كذلك ان لم يكن مالكا و لكن له حق التصرف كالوكيل او الولي او الوصي بعد استئذان النيابة الحسبية فأيضا لا تأثيم.
حقوق المشترى فى حالة شراؤه لمبيع ملك الغير البائع له و مسؤوليات ذلك البائع
للمشتري الحق في طلب إبطال عقد البيع او فسخه او الرجوع فيه او ضمان الاستحقاق و هو حق مقرر لمصلحة المشتري فقط و يسقط هذا الحق بمرور عليه ثلاث سنوات من تاريخ علمه بأن البائع غير مالك للمبيع و خمسة عشر عاما من تاريخ تحرير العقد على العموم. (مادة 140 من القانون المدني).
فيستطيع المشترى ان يقوم برفع دعوى اصليه باسترداد الثمن أو بطريق الدفع بإبطال البيع لوقوعه علي ملك الغير.
فيكون للمشتري أما رفع دعوي أصلية باسترداد الثمن، فالبطلان إذن نسبي مقرر لمصلحة المشتري دون المالك الحقيقي و يظل العقد صحيح و قائم و منتج لأثاره إلي أن يقضي ببطلانه بناء علي طلب المشتري، و مع ذلك تجوز الشفعة في بيع ملك الغير إذا تمت قبل صدور حكم ببطلان بيع ملك الغير.
و للمشتري الحق في طلب التعويض إذا كان حسن النية أي يجهل عدم ملكية البائع للمبيع و ذلك بغض النظر عن كون البائع حسن أو سيء النية و ذلك عن الضرر الذي لحقه نتيجة بطلان العقد الصادر له وفقا لنص المادة (468 مدني)، فإذا كان سئ النية، أي يعلم بعدم ملكية البائع للمبيع، فإنه لا يكون له حق في التعويض و انما يكون له فقط طلب إبطال البيع و استرداد الثمن.
كيف تجنب بيع ملك الغير و النصائح القانونية للمشترين و البائعين؟
لتجنب طرق النصب و الاحتيال التى يتخذها بعض الاشخاص للتحصل على مصالح من جراء ذلك لا بد و ان يقوم المشترى اولا قبل اى تعاقد مقبل عليه ان يتأكد من الشيء المبيع و من صحة الملكية و المستندات و قانونيتها و وجود الشيء المبيع و صحة ملكيته للبائع و ذلك عن طريق الجهات المختصة و المعنية كأجهزة المدن و الشهر العقارى و الوحدات المحلية و الأحياء:
اولا: التأكد من هوية البائع و سند ملكيته و ذلك بالبحث عن سندات الملكية عن طريق الشهر العقارى و مدى قانونيتها و تسجيل تلك السندات بشكل قانوني و البحث داخل السند عن وجود حظر تصرف على البائع و المدة المحظور فيها التصرف، و عما اذا تبين وجود اى تأشير هامشي على تلك المشهرات (سندات البيع اذا كانت مسجلة عقاريا).
ثانيا: البحث و التحرى عن الحائز الفعلي للمبيع اذا كان عقارا و ذلك بالسؤال فى محل المبيع و سند تلك الحيازة فى العقارات.
ثالثا: فى حالة انتواء الشراء و التعاقد على المبيع كتابة صياغة قانونية بها كافة الضمانات القانونية لحماية المشترى و البائع من اى مخالفة او إخلال بالبنود المتفق عليها من اطراف التعاقد.