المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري
أوضحت المادة رقم 141 من اللائحة التنفيذية لقانون رقم 95 لسنة 1992 – قانون سوق راس المال – تعريفات هامة نوضح بعضها:
صندوق الاستثمار العقاري
هو صندوق استثمار مغلق يصدر وثائق مقابل استثمارات الصندوق في الأصول العقارية من أراض و عقارات مبنية و غيرها من الأصول التي تضمن حداً معيناً من السيولة.
وثيقة الاستثمار
ورقة مالية تمثل حصة شائعة لحامل الوثيقة في صافي قيمة أصول الصندوق، و يشترك مالكو الوثائق في الأرباح و الخسائر الناتجة عن نشاط الصندوق كل بنسبة ما يملكه من وثائق.
صندوق الاستثمار المفتوح
هو صندوق استثمار يزيد حجمه بما يصدر من وثائق استثمار جديدة، و ينخفض حجمه بما يتم استرداده من وثائق استثمار قائمة، و بمراعاة العلاقة بين رأس مال الصندوق و حجمه على النحو المنصوص عليه بالمادة (142) من اللائحة، و يتم شراء و استرداد وثائق الاستثمار دون الحاجة إلى قيده في البورصة فيما عدا صناديق المؤشرات.
صندوق الاستثمار المغلق
هو صندوق استثمار يتم طرح وثائقه من خلال طرح خاص يقتصر على المستثمرين المؤهلين، و لا تسترد وثائق الصندوق إلا في نهاية مدته، و مع ذلك يجوز استرداد تلك الوثائق وفقا للشروط التي تعتمدها الهيئة، على أن يراعي في القيمة الاسمية لوثائق الاستثمار التي تصدر في إصدار واحد أو عدة إصدارات منسوبة إلى رأس مال الصندوق النسبة المنصوص عليها بالمادة (142) من اللائحة، و يجوز طرح وثائقه في اكتتاب عام، على أن يتم قيده و التداول على وثائقه في بورصة الأوراق المالية.
المطور العقاري
شركة متخصصة مسئولة عن الجوانب الفنية لتنفيذ مشروعات صندوق الاستثمار العقاري و تحقيق أغراضه و ذلك بموجب عقد الخدمات المبرم بينها و بين مدير الاستثمار.
شركة خدمات الإدارة
شركة متخصصة تتولى احتساب صافي قيمة أصول صناديق الاستثمار المفتوحة و المغلقة و عمليات تسجيل إصدار و استرداد وثائق استثمار الصناديق المفتوحة، و كذلك حفظ مستندات و وثائق أصول الصناديق العقارية، بالإضافة إلى أغراض أخرى.
شركة إدارة العقارات
شركة متخصصة تتولى إدارة المشروعات العقارية المملوكة لصندوق الاستثمار العقاري و صيانتها و تحقيق أغراضه و ذلك بموجب عقد الخدمات المبرم بينها و بين مدير الاستثمار.
الأطراف ذوو العلاقة و الأطراف المرتبطة بنشاط صندوق الاستثمار و منها على سبيل المثال
مدير الاستثمار – أمين الحفظ – البنك المودعة لديه أموال الصندوق أو الممول لأصول الصندوق العقارية – المطور العقاري – شركة خدمات الإدارة – شركة السمسرة التي يرخص لها ببيع و استرداد وثائق الاستثمار – شركة إدارة العقارات – مراقبو الحسابات – المستشار القانوني – أعضاء مجلس الإدارة أو أي من المديرين التنفيذيين أو كل من يشارك في اتخاذ القرار لدى أي من الأطراف أعلاه – أي مالك وثائق تتجاوز ملكيته (5 %) من صافي قيمة أصول صندوق الاستثمار.
و طبقا لقرار مجلس إدارة الهيئة رقم 125 لسنة 2025 و الخاص بضوابط إنشاء منصات رقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، نوضح بعض التعريفات الهامة:
- الهيئة: الهيئة العامة للرقابة المالية.
- المنصة: نموذج أعمال رقمي قائم على استخدام التكنولوجيا في مزاولة الأنشطة المالية غير المصرفية، معتمد من الهيئة، و يسمح بالاكتتاب في وثائق صناديق الاستثمار العقارية، أو استردادها، و عرض البيانات و المعلومات اللازمة لإتمام هذه التعاملات.
- مدير المنصة: شركة حاصلة على ترخيص بممارسة نشاط ترويج و تغطية الاكتتاب و ترخيص بتلقي الاكتتابات، و موافقة أو ترخيص من الهيئة لإنشاء و إدارة المنصة.
- صندوق الاستثمار العقاري: مقدم المشروع.
- أطراف المنصة: مدير المنصة، و صندوق الاستثمار العقاري، و مدير الاستثمار، و شركة خدمات الإدارة، و المكتتب أو طالب الاسترداد، و شركة الإيداع و القيد المركزي – و التي يجوز لها ممارسة نشاط أمين الحفظ من خلال المنصة متى كانت حاصلة على ترخيص من الهيئة بذلك – و غيرها من الأطراف التي توافق عليها الهيئة حسب نموذج العمل المقدم.
- مذكرة المعلومات المختصرة: نموذج يتضمن الحد الأدنى من البيانات و الإفصاحات المحددة باللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال، و تعتمده الهيئة.
- المستثمر المؤهل: كل شخص طبيعي يمتلك المعرفة الكافية عن الاستثمار المستهدف و مخاطره، و كيفية استخدام المنصات الرقمية لهذا الغرض، و يكون التحقق من ذلك من خلال اختبار المعرفة المعد من المنصة و المعتمد من الهيئة، و يجب أن تتوافر فيه الملاءة المالية.
أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية، برئاسة الدكتور محمد فريد، القرار رقم (125) لسنة 2025، بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، لأول مرة.
- هذه الضوابط تعد أول تنظيم للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقارية من خلال منصات رقمية في إطار بيئة آمنة و مراقبة.
- التنظيم الجديد يسمح بتيسير الاستثمار في وثائق تمثل حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية بإجراءات سهلة و سريعة و من خلال جهات مرخصة و خاضعة لإشراف و رقابة الهيئة العامة للرقابة المالية.
- ثلاث منصات إلكترونية عقارية حتى الآن بدأت إجراءات توفيق أوضاعها بتأسيس صناديق استثمار و الحصول على رخص ترويج و تغطية الاكتتاب.
- إلزام المنصات بشروط لتسجيل العملاء عليها تتضمن اجتياز اختبار المعرفة المعتمد من الهيئة.
- قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري و المسجلين بالمنصة للرد على كافة الاستفسارات.
- إلزام المنصة بإتاحة مجموعة افصاحات للتسهيل على الراغبين في الاستثمار و المسجلين عليها.
- إتاحة نموذج طلب اكتتاب رقمي في كل منصة مع إلزام كافة الأطراف بقواعد محددة للاكتتاب.
- إطار تنظيمي متكامل و شفاف لاسترداد وثائق الاستثمار يدعم الثقة في السوق و يحمي مصالح المستثمرين.
حيث يعد التنظيم الجديد الصادر عن الهيئة بمثابة آلية تساعد الأفراد على الاستثمار في حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية من خلال وثائق استثمار تطرحها صناديق استثمار عقارية عبر منصات رقمية حاصلة على رخصة ترويج و تغطية اكتتاب و كذلك تلقي الاكتتابات، و ذلك استكمالا للنهج الذي تتبناها الهيئة العامة للرقابة المالية نحو تطوير و اتاحة منتجات استثمارية مبتكرة و بتكلفة مقبولة تلبي تطلعات كافة المتعاملين لتعزيز مستويات الشمول المالي و الاستثماري و التأميني.
جاء ذلك في ضوء استهداف الهيئة وضع إطار قانوني شامل ينظم عمل كافة المنصات الرقمية المخصصة للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري لتوفير بيئة استثمارية آمنة و شفافة و فعالة.
توفير كافة الافصاحات اللازمة للمستثمرين لمتابعة استثماراتهم والإعلان عن تسعيرها دورياً وفقاً للقيمة المحتسبة من جهات مرخصة من الهيئة وباتباع معايير التقييم المعتمدة من الهيئة، وجدير بالذكر أن كافة العقود ووثائق الاستثمار يتم حفظها بشكل إلكتروني لدى الجهات المرخصة بذلك من الهيئة.
ألزمت الضوابط المنصة بتسجيل الراغب في الاستثمار بعد التحقق من توافر شروط التسجيل، و أهمها اجتياز اختبار المعرفة المعد من المنصة و المعتمد من الهيئة بعد اطلاعه على مواد تعريفية و تعليمية عن الأداة الاستثمارية المتاحة و المخاطر ذات الصلة من خلال المنصة.
كما تلتزم المنصة بتوفير قنوات دفع و تحصيل رقمية مؤمنة و حاصلة على الموافقات اللازمة، و فتح الحسابات اللازمة وفقاَ لآلية العمل المحددة لدى شركة الإيداع و القيد المركزي، و تسجيل صندوق الاستثمار العقاري على المنصة بعد ترخيصه من الهيئة، و يتم الاكتتاب و الاسترداد وفقاً لمذكرة معلومات مختصرة معتمدة من الهيئة تنشر على المنصة، تتضمن الحد الأدنى المقبول لنجاح الاكتتاب في كل إصدار على حدة، فضلاً عن الإعلان عن ملخص دراسة الجدوى للمشروعات المقدمة من كل صندوق.
و ألزم القرار المنصة بإتاحة قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري و المسجلين على المنصة للرد على كافة استفساراتهم و متابعتهم، و اوجب القرار المنصة الإفصاح عن المعلومات الهامة للمستثمرين التي يجب الاطلاع عليها قبل التسجيل و الاستثمار.
كما تلتزم المنصة بتوفير النماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة و اللازمة لعملية استرداد الوثائق، و يجب أن تتضمن هذه النماذج بيانات حامل الوثيقة الراغب في الاسترداد، و عدد الوثائق المطلوب استردادها، و مواعيد و قيمة الأقساط المستحقة إن وجدت، و صافي قيمة الوثيقة وفقاً لآخر قيمة محتسبة من شركة خدمات الإدارة.