الرهن الرسمي

الرهن الرسمي عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين و الدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون.

فالرهن عقد يتم بين الراهن و الدائن المرتهن و يعطى لهذا الأخير حقاً عينياً عقارياً على العقار المخصص لوفاء الدين بجميع ما ينتج عن هذا الحق من مزايا و ضمانة عينية، كما يعطى له حق التتبع في يد من تنتقل إليه ملكية العقار المرهون، و يبقى الراهن مالكاً للعقار المرهون و حائزاً له و يحتفظ بحقه في التصرف فيه و لا يتقيد في ذلك إلا بعدم الإضرار بحق الدائن المرتهن، و يستوى في ذلك أن يتصرف الراهن في كل العقار المرهون أو في جزء منه فقط.

الفرق بين الرهن الرسمي و الرهن الحيازي

ينشأ حق الرهن الرسمي بمقتضى عقد رسمي بحيث يجب إتباع إجراءات رسمية لتوثيقه أمام موظف رسمي.

بينما ينشأ حق الرهن الحيازي بمقتضى عقد عرفي، و تبقى ملكية و حيازة الشيء المرهون في حق الرهن الرسمي بيد المالك (المدين)، بينما تنتقل الحيازة في عقد الرهن الحيازي إلى الدائن.

يرد حق الرهن الرسمي على العقارات فقط، بينما يرد حق الرهن الحيازي على العقارات و المنقولات.

التزامات الراهن و الدائن المرتهن في الرهن الرسمي

حدد القانون رقم 131 لسنة 1948 و الخاص بإصدار القانون المدني و تعديلاته، في الفصل الثاني منه على التزامات الراهن و المرتهن و ذلك كالآتي:

التزامات الراهن:

على الراهن تسليم الشيء المرهون إلى الدائن أو إلى الشخص الذي عينه المتعاقدان لتسلمه و يسرى على الالتزام بتسليم الشيء المرهون أحكام الالتزام بتسليم الشيء المبيع.

إذا رجع المرهون إلى حيازة الراهن انقضى الرهن، إلا إذا أثبت الدائن المرتهن أن الرجوع كان بسبب لا يقصد به انقضاء الرهن.

يضمن الراهن سلامة الرهن و نفاذه، و ليس له أن يأتى عملا ينقص من قيمة الشيء المرهون أو يحول دون استعمال الدائن لحقوقه المستمدة من العقد، و للدائن المرتهن في حالة الاستعجال أن يتخذ على نفقة الراهن كل الوسائل التي تلزم للمحافظة على الشيء المرهون. يضمن الراهن هلاك الشيء المرهون أو تلفه إذا كان الهلاك أو التلف راجعا بخطئه أو ناشئا عن قوة قاهرة.

و تسري على الرهن الحيازى أحكام المادتين 1048 و 1049 المتعلقة بهلاك الشيء المرهون رهنا رسميا أو تلفه، و بانتقال حق الدائن من الشيء المرهون إلى ما حل من حقوق.

التزامات الدائن المرتهن:

إذا تسلم الدائن المرتهن الشيء المرهون فعليه أن يبذل في حفظه و صيانته من العناية ما يبذله الشخص المعتاد، و هو مسئول عن هلاك الشيء أو تلفه ما لم يثبت أن ذلك يرجع لسبب أجنبى لا يد له فيه.

ليس للدائن أن ينتفع بالشيء المرهون دون مقابل.

و عليه أن يستثمره استثمارا كاملا ما لم يتفق على غير ذلك.

و ما حصل عليه الدائن من صافي الريع و ما استفاده من استعمال الشيء يخصم من المبلغ المضمون بالرهن و لو لم يكن قد حل أجله، على أن يكون الخصم أولا من قيمة ما أنفقه في المحافظة على الشيء و في الإصلاحات، ثم من المصروفات و الفوائد، ثم من أصل الدين.

إذا كان الشيء المرهون ينتج ثمارا أو إيرادا و اتفق الطرفان على أن يجعل ذلك كله أو بعضه في مقابل الفوائد، كان هذا الاتفاق نافذا في حدود أقصى ما يسمح به القانون من الفوائد الاتفاقية.

يتولى الدائن المرتهن إدارة الشيء المرهون، و عليه أن يبذل في ذلك من العناية ما يبذله الرجل المعتاد، و ليس له أن يغير من طريقة استغلال الشيء المرهون إلا برضاء الراهن، يجب عليه أن يبادر بإخطار الراهن عن كل أمر يقتضي تدخله.

فإذا أساء الدائن استغلال هذا الحق أو أدار الشيء إدارة سيئة أو ارتكب في ذلك إهمالا جسيما، كان للراهن الحق في أن يطلب وضع الشيء من تحت الحراسة أو أن يسترده مقابل دفع ما عليه. و في الحالة الأخيرة إذا كان المبلغ المضمون بالرهن لا تسري عليه فائدة و لم يكن قد حل أجله، فلا يكون للدائن إلا ما يبقى من هذا المبلغ بعد خصم قيمة الفائدة منه بسعرها القانونى عن المدة ما بين يوم الوفاء و يوم حلول الدين.

يرد الدائن الشيء المرهون إلى الراهن بعد أن يستوفي كامل حقه، و ما يتصل بالحق من ملحقات و مصروفات و تعويضات .

أثار الرهن الرسمي في القانون المصري

أثر الرهن فيما بين المتعاقدين:

اولا: بالنسبة للراهن:

يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون بما لا يؤثر في حق الدائن المرتهن.

كما أن للراهن الحق في إدارة العقار المرهون و في قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار و الإيجار الصادر من الراهن لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه، أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه و لم تعجل فيه الأجرة، فلا يكون نافذا إلا إذا أمكن اعتباره داخلا في أعمال الإدارة الحسنة، و إذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه تزيد مدته على تسع سنوات، فلا يكون نافذا في حق الدائن المرتهن إلا لمدة تسع سنوات ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن.

يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن. و للدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير يكون من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا، و له في حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية و أن يرجع على الراهن بما ينفق في ذلك.

إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون أو تلفه، كان الدائن المرتهن مخيرا بين أن يقتضي تأمينا كافيا أو أن يستوفي حقه فورا.

فإذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ عن سبب أجنبى و لم يقبل الدائن بقاء الدين بلا تأمين، كان المدين مخيرا بين أن يقدم تأمينا كافيا أو أن يوفي الدين فورا قبل حلول الأجل، و في الحالة الأخيرة إذا لم يكن للدين فوائد فلا يكون للدائن حق إلا في استيفاء مبلغ يعادل قيمة الدين منقوصا منها الفوائد بالسعر القانونى عن المدة ما بين تاريخ الوفاء و تاريخ حلول الدين.

ثانيا: بالنسبة للدائن المرتهن:

إذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين فلا يجوز التنفيذ على ماله إلا ما رهن من هذا المال، و لا يكون له حق الدفع بتجريد المدين ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك.

و للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء أن ينفذ بحقه على العقار المرهون و يطلب بيعه في المواعيد و وفقا للأوضاع المقررة في قانون المرافعات. و إذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين، جاز له أن يتفادى أى أجراء موجه إليه إذا هو تخلى عن العقار المرهون وفقا للأوضاع و طبقا للأحكام التي يتبعها الحائز في تخليه العقار.

و يقع باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أيا كان، أو أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التي فرضها القانون و لو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن. و لكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه.

الرهن الرسمي بالنسبة للغير بالنسبة للغير:

لا يكون الرهن نافذا في حق الغير إلا إذا قيد العقد أو الحكم المثبت للرهن قبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار، و ذلك دون إخلال بالأحكام المقررة في الإفلاس.

لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد، و لا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو الاتفاق، و لا التمسك كذلك بالتنازل عن مرتبة القيد لمصلحة دائن آخر إلا إذا حصل التأشير بذلك في هامش القيد الأصلى. يتبع في إجراء القيد و تجديده و محوه و إلغاء المحو و الآثار المترتبة على ذلك كله، الأحكام الواردة بقانون تنظيم الشهر العقارى. مصروفات القيد و تجديده و محوه على الراهن ما لم يتفق على غير ذلك.

انقضاء الرهن:

ينقضى حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون، و يرد معه إذا زال السبب انقضى به الدين، دون إخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية قد كسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق و عودته.

إذا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الرهن الرسمي نهائيا، و لو زالت لأي سبب من الأسباب ملكية الحائز الذي ظهر العقار. إذا بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني سواء كان ذلك في مواجهة مالك العقار أو الحائز أو الحارس الذي سلم إليه العقار عند التخلية، فإن حقوق الرهن على هذا العقار تنقضى بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد، أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن.